Recension : Marine Duros, Immobilier hors sol. Comment la finance s’empare de nos villes (2025, Raisons d’Agir)
Marine Duros (2025), Immobilier hors sol. Comment la finance s’empare de nos villes, Paris, Raisons d’Agir , 192 p.
Recension version post-print par
Marie Piganiol
marie.piganiol@dauphine.psl.eu
Maîtresse de conférences, Université Paris Dauphine-PSL, IRISSO, Place du Maréchal de Lattre de Tassigny, 75775 Paris cedex 16, France ;
Avait-on besoin d’un nouvel ouvrage sur la financiarisation de la ville ? Celui de Marine Duros convaincra ceux qui pourraient en douter. La sociologue, qui a observé de l’intérieur le monde des fonds immobiliers, nous plonge dans l’entre-soi de cet univers opaque et offre un regard nouveau sur un phénomène qui a été principalement documenté par des travaux de géographie et d’économie politique[1]. Tiré d’une thèse réalisée entre 2017 et 2022, juste avant que n’éclate la crise de l’immobilier tertiaire, l’ouvrage éclaire les causes structurelles de l’instabilité du secteur. L’auteure montre que la prolifération d’immeubles vacants n’est pas liée au développement du télétravail, comme l’assurent les principaux intéressés : elle est la conséquence de la financiarisation du secteur et de l’intérêt collectif des investisseurs à produire toujours plus de bureaux, à des prix toujours plus hauts.
Les deux premiers chapitres reviennent sur l’afflux des acteurs financiers dans l’immobilier des années 1990 à 2020. À partir d’entretiens et d’archives privées, ils montrent que cette ascension n’était ni irrésistible, ni simplement imposée par les fonds d’investissement américains qui débarquent alors en France, mais le fait d’acteurs publics et privés français qui ont œuvré à rapprocher la finance et l’immobilier.
Les années 1990 marquent un tournant dans la financiarisation de l’immobilier en France (chapitre 1). La Caisse des dépôts et consignations (CDC) et les compagnies d’assurances récemment privatisées (comme AGF, GAN et UAP, nationalisées jusqu’en 1987) sont à l’origine de ce mouvement. Celles-ci ont des liquidités croissantes et voient l’immobilier comme un placement sûr et rentable, à même de satisfaire aux exigences de leurs nouveaux actionnaires. Soutenues par le ministère de l’Économie et le Trésor, elles s’organisent pour faire de l’immobilier un actif comme un autre et attirer les investissements étrangers. Cet objectif implique des transformations majeures. L’immobilier, qui était un bien patrimonial, suivant une logique de long terme, doit désormais générer des rendements à court terme, sous la forme de loyers et de plus-values. À l’intérieur des entreprises, les nouveaux financiers créent des filiales spécialisées de gestion d’actifs. Ils construisent des indicateurs de performance de l’immobilier pour le comparer aux rendements des actions et des obligations. Ils créent des formations, fondent des revues spécialisées et organisent des voyages en Angleterre et aux États-Unis pour promouvoir l’immobilier financiarisé. Les tensions sont manifestes entre les institutionnels français, attachés à leurs spécificités, et les fonds américains qui les jugent archaïques. Les crises des années 1990 auront raison des premiers. Les fonds américains répliquent en France la stratégie qui a fait leur fortune lors de la crise des Savings & Loan dix ans plus tôt : ils rachètent à bas prix de gigantesques portefeuilles immobiliers pour les revendre plus chers quelques années plus tard. Les liquidités massives qu’ils injectent en France relancent le marché, ce qui permet aux institutionnels français d’obtenir de l’État des réductions d’impôts pour maintenir l’immobilier à flot.
Entre 2000 et 2020, le champ de l’immobilier financiarisé se consolide (chapitre 2). Aux côtés des compagnies d’assurance et des banques, les fonds d’investissement français placent de plus en plus de capitaux dans l’immobilier. Cet afflux de liquidités a été encouragé par la libéralisation du marché que les fonds ont activement promue, de concert avec les investisseurs institutionnels et les intermédiaires qui les accompagnent au quotidien – les consultants, les brokers, les experts en évaluation et les analystes de marché. Ils obtiennent de nouvelles exonérations fiscales et des véhicules d’investissement plus liquides et diversifiés. Mais les garants des intérêts des fonds sont surtout les cabinets de conseil. Quatre grandes firmes (les Big Four) assurent l’expertise des biens, les analyses de marché, accompagnent les fonds dans leurs transactions et la gestion administrative de leurs biens – un éventail de missions qui les amène à être juges et parties sur le marché. Elles créent en 2001 un groupement d’intérêt économique, le GIE ImmoStat, qui rassemble les données des firmes et produit des analyses régulières, au nom de la transparence. En réalité, le fonctionnement du GIE est calqué sur les intérêts de ces entreprises et de leurs clients-investisseurs. Ainsi se forme sur la période un « petit monde » de l’immobilier financiarisé, concentré dans l’Ouest parisien et soudé dans ses ambitions de valoriser leurs actifs.
Les deux chapitres suivants dévoilent les pratiques ordinaires de ces professionnels. Grâce à une ethnographie inédite – l’auteure a été stagiaire pendant un an dans l’un des quatre grands cabinets de conseil –, Marine Duros explique comment les acteurs financiers ont créé une bulle qui a éclaté en 2022.
La surproduction de bureaux a été favorisée par des analyses de marché continuellement optimistes, en dépit des fluctuations et des signes avant-coureurs de la crise (chapitre 3). Marine Duros décrit la manière dont la bonne santé du marché est systématiquement mise en scène lors des grand-messes des financiers : des experts reconnus y délivrent des analyses rassurantes, mettent en avant une demande nouvelle pour des bureaux plus flexibles, identifient les territoires d’avenir où il ferait bon d’investir, comme à Saint-Denis où les plus-values seraient à terme faramineuses. Les Big Four entretiennent eux-aussi cet optimisme par leurs études de marché qui produisent autant de transparence que d’ignorance : décortiquant les indicateurs utilisés, l’auteure révèle que ces derniers surestiment la demande et les loyers versés aux investisseurs, et atténuent la vacance réelle des bureaux. Les acteurs ne l’ignorent pas et l’intérêt de l’ouvrage est de montrer la force du collectif pour faire en sorte que le consensus sur la santé du marché ne se fissure pas : les voix dissidentes sont systématiquement rappelées à l’ordre, les membres les plus retors tout simplement limogés.
Il faut dire que les acteurs financiers, qu’ils soient vendeurs ou acheteurs, ont tous intérêt à ce que leurs actifs prennent de la valeur, raison pour laquelle ils ont continué à investir, alors que la crise était sur le point d’éclater (chapitre 4). Même en conjoncture moins favorable, ils disposent de leviers pour maintenir des rendements élevés, par exemple en restructurant leurs immeubles pour en tirer des loyers supérieurs, en construisant des mètres carrés supplémentaires, ou en compressant les coûts de gestion. Ils peuvent aussi compter sur le soutien des cabinets de conseil, chargés d’évaluer régulièrement leurs actifs. Là encore, l’ethnographie est précieuse pour révéler les bricolages auxquels se livrent les consultants pour justifier ex post les valeurs exigées par leurs clients-investisseurs : l’usage instrumental des méthodes de calcul, les arrangements comptables ou encore les artifices pour éviter les dévalorisations brutales, ont permis de limiter les pertes des fonds depuis la crise. Marine Duros précise que ces pratiques sont bien connues de l’Autorité des marchés financiers, plus occupée à maintenir l’attractivité du marché financier parisien qu’à remettre en cause ce système d’auto-régulation au service des investisseurs.
Le dernier chapitre et la conclusion forment une sorte d’épilogue à la crise.
Depuis 2022, les acteurs du secteur sont parvenus à imposer un cadrage de la crise qui préserve leurs intérêts et appelle un soutien de l’État (chapitre 5). Selon eux, celle-ci résulte d’une chute de la demande de bureau, provoquée par le Covid et le développement du télétravail. Ils prônent en conséquence l’idée d’une ville réversible, où la transformation de bureaux vides en logements serait facilitée par l’État via des réglementations plus souples et des exonérations fiscales. Ce diagnostic est repris par les services de l’État, à commencer par la Direction régionale interdépartementale de l’environnement, l’aménagement et des transports (DRIEAT), qui était censée réguler la construction de bureau (et éviter leur surproduction) via la procédure d’agrément constructeur. En réalité celle-ci n’a bloqué des projets immobiliers qu’en de très rares occasions. Cette faible régulation doit au lobbying de l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise (ORIE), un groupe d’intérêt qui partage les mêmes locaux que la DRIEAT et qui lui fournit l’expertise qu’elle n’est pas à même de produire, faute de moyens et de portage politique. Si le mot d’ordre converge, en partie, avec les demandes des associations pour le droit au logement, la ville réversible ne fera qu’aggraver la crise du logement argue Marine Duros : les investisseurs transforment leurs bureaux vides en résidences lucratives – résidences seniors et étudiantes, co-living –, et non en logement social dont les besoins sont les plus criants.
La financiarisation de l’immobilier, conclut l’auteure, est le produit d’une architecture institutionnelle spécifique – un ensemble de règles, de dispositifs, de normes et d’organisations – qui a des effets profondément inégalitaires. Signe que l’auteure ambitionne de contribuer au débat public, Marine Duros propose des pistes pour défaire l’emprise de la finance sur les villes : produire des contre-expertises, appliquer les lois sur les réquisitions, repolitiser le débat sur la vacance des bureaux et développer des dispositifs pour définanciariser le foncier et l’immobilier.
On ne peut que saluer les qualités d’écriture de Marine Duros qui rend accessible et vivant ce monde austère en apparence. L’ouvrage suit un fil clair qui progresse par une succession d’énigmes et déroule un argument qui est tenu de bout en bout. Par son matériau remarquablement riche et sa perspective microsociologique, attentive aux hiérarchies entre acteurs, aux interactions sociales, aux dispositifs techniques et à leurs usages, l’auteure développe des analyses d’une finesse rarement observée dans les travaux sur le sujet. La force de l’ouvrage est surtout de mettre en lumière les causes sociales de la crise : la cohésion de ce monde social, la force de ses rappels à l’ordre et de ses sanctions, le pouvoir des investisseurs sur les acteurs dominés du champ, le dynamisme des groupes d’intérêt vis-à-vis des acteurs publics et la privatisation de l’expertise, sont déterminants pour expliquer la surproduction qui a mené à la crise de 2022.
D’ailleurs, l’ouvrage aurait mérité de valoriser davantage les contributions de son approche vis-à-vis des travaux d’économie politique – que l’auteure prétend modestement prolonger. Sa lecture ouvre d’autres points de discussion. Le lien entre la surproduction de bureaux et le problème du mal-logement, qui est posé au début du livre, n’est pas complètement convaincant : les réquisitions de bureaux pourraient renforcer l’offre d’hébergement d’urgence, mais elles ne suffiraient pas à résoudre la crise du logement dont les dimensions sont multiples. Surtout, la passivité des acteurs publics – dont l’attitude vis-à-vis des investisseurs oscille entre impuissance, déférence et connivence – interroge et on regrette que l’auteure ne mobilise pas davantage de travaux de sociologie politique pour l’expliquer. Au-delà de la faible saillance politique de l’immobilier tertiaire, qu’est-ce qui explique le succès des groupes d’intérêts dans leur travail de lobbying ? La privatisation de l’expertise et les politiques de l’ignorance dans le champ de l’immobilier financiarisé s’apparentent-elles à des mécanismes de capture ? Qu’est-ce qui explique l’apparente marginalisation de la CDC au tournant des années 2000, alors que l’institution publique jouait un rôle moteur dans la financiarisation du secteur dix ans plus tôt ? Ces remarques ne remettent pas en cause la qualité de l’ouvrage qui intéressera tant les spécialistes du champ que les sociologues de la finance et de l’urbain.
- On peut citer, parmi d’autres, les travaux de : Manuel Aalbers (2011), Place, Exclusion, and Mortgage Market, Chichester/Malden, Wiley/Blackwell ; Rachel Weber (2015), From Boom to Bubble. How Finance Built the New Chicago, Chicago, University of Chicago Press ; Brett Christophers (2023), Our Lives in Their Portfolios. Why Asset Managers Own the World, Londres/New York, Verso Books ; Antoine Guironnet et Ludovic Halbert (2023), L’Empire urbain de la finance. Pouvoir et inégalités à l’ère du capitalisme de gestion d’actifs, Paris, Éditions Amsterdam. ↑